Cuando los vendedores de pisos de inversión te dicen "rentabilidad del 8%", casi siempre están hablando de rentabilidad bruta. Cuando los gestores de patrimonio te dicen que el inmobiliario rinde un 4%, probablemente hablan de rentabilidad neta. Son métricas distintas, necesitas entender las dos para tomar decisiones correctas.
Rentabilidad bruta: la fórmula básica
Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio de compra) × 100. Si compras un piso por 100.000€ y cobras 700€/mes de alquiler (8.400€/año): rentabilidad bruta = 8,4%. Es la métrica que usan los anuncios. Es útil para comparaciones rápidas, pero no refleja lo que realmente ganas.
Rentabilidad neta: la que importa de verdad
Rentabilidad neta = ((alquiler anual - gastos anuales) / precio de compra total) × 100. Los gastos que hay que restar: IBI, comunidad de propietarios, seguro del hogar, seguro de impago (opcional pero recomendable), provisión para reparaciones y mantenimiento (~1% del valor/año), períodos de vacío estimados (habitualmente 1 mes/año), y honorarios de gestión si usas Property Manager.
En el ejemplo anterior: 8.400€ de alquiler bruto - 1.200€ de IBI - 600€ de comunidad - 200€ de seguro - 600€ de vacíos - 500€ de reparaciones = 5.300€ netos. Rentabilidad neta = 5,3% sobre 100.000€. Eso es muy diferente del 8,4% bruto.
El precio de compra total, no solo el del inmueble
El denominador del cálculo debe incluir el precio de compra MÁS todos los gastos de adquisición (ITP, notaría, registro, tasación). Si pagaste 100.000€ por el piso más 9.000€ de gastos, la inversión total es 109.000€. La rentabilidad neta cae al 4,9%: todavía buena, pero diferente.
Qué rentabilidad mínima exigir
Una guía práctica: exige al menos un 4,5-5% de rentabilidad neta en mercados de ciudades grandes, y un 6-7% en ciudades medianas o activos de mayor riesgo (subastas, activos a reformar). Por debajo de esos umbrales, el riesgo inmobiliario no compensa respecto a alternativas financieras menos complejas de gestionar.
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