ROI inmobiliario: cómo calcularlo bien y por qué el 8% que te cuentan nunca es real

El ROI (Return on Investment, o Retorno sobre la Inversión) es el indicador rey de cualquier inversión inmobiliaria. Pero hay tantas formas de calcularlo, y tantas formas de manipularlo para que quede bonito, que muchos inversores principiantes toman decisiones basadas en un número que no mide lo que creen que mide.

La fórmula básica del ROI inmobiliario

ROI = (Ganancia neta / Capital invertido) × 100

Simple en teoría. El problema está en qué metes en cada variable.

El error más común: confundir ROI con rentabilidad por alquiler

La rentabilidad por alquiler (anual) mide cuánto cobras de alquiler respecto a lo que pagaste. El ROI mide el retorno total de la inversión, incluyendo la revalorización del activo. Son dos cosas distintas.

Un piso que alquilas al 5% anual y que se revaloriza un 4% ese año tiene un ROI total del 9%, aunque la rentabilidad por alquiler sea solo del 5%. Ignorar la revalorización infravalora enormemente el retorno real del inmobiliario respecto a otros activos.

Los tres tipos de ROI que debes conocer

• ROI bruto: Ingresos de alquiler / precio de compra. Útil para comparar rápido, inútil para decidir.
• ROI neto: (Ingresos alquiler - todos los gastos) / (precio compra + gastos de compra). Ya tiene sentido.
• ROI sobre capital propio (apalancado): Si financias con hipoteca, el ROI se calcula sobre TU dinero puesto, no sobre el precio total. Aquí es donde el apalancamiento hace que los números sean muy distintos.

El poder del apalancamiento en el ROI

Ejemplo concreto: Compras un piso de 100.000€. Pones 30.000€ de entrada y pides 70.000€ de hipoteca. El piso genera 6.000€ netos al año de alquiler. La hipoteca te cuesta 3.000€ al año en intereses.

ROI sobre capital propio = (6.000 - 3.000) / 30.000 = 10%. Si hubieras comprado al contado: 6.000 / 100.000 = 6%. El apalancamiento transforma el 6% en 10%.

El riesgo, claro, es que si el activo pierde valor, las pérdidas también se amplifican. Por eso el punto de entrada importa tanto: comprar con descuento real vía activos bancarios o subastas es la forma más segura de usar el apalancamiento.

Cómo comparar operaciones distintas con el ROI

El ROI sirve para comparar manzanas con manzanas. ¿Qué tiene mejor ROI: un apartamento costero de 150.000€ con 8.000€ de ganancia anual, o un piso en ciudad media de 50.000€ con 3.500€? El primero: 5,3%. El segundo: 7%. Si encima el segundo lo compraste con un 30% de descuento sobre mercado, la revalorización potencial lo hace aún más interesante.

Cuándo el ROI miente

El ROI calculado solo sobre los primeros años siempre será optimista porque incluye ingresos pero no los gastos extraordinarios que vienen después: derramas, reformas, cambios de inquilino, períodos de vacío. Un ROI proyectado a 10 años, con escenarios pesimistas incluidos, es infinitamente más útil que el de un año ideal.

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Para calcularlo bien: Usa también la fórmula detallada en cómo calcular la rentabilidad neta real. Y si quieres buscar activos donde el ROI sea sólido desde el primer día, empieza por los pisos de banco o las subastas judiciales, donde el precio de entrada ya parte con ventaja.