La rentabilidad bruta —la renta anual dividida por el precio de compra— es el número que aparece en todos los análisis de mercado. Es útil para comparar zonas, pero no es lo que el inversor se lleva a casa. El cashflow real es la diferencia entre los ingresos que entran y todos los gastos que salen. Conocerla antes de comprar es la diferencia entre una inversión racional y una apuesta ciega.
Los ingresos: renta ajustada por vacancia
La renta mensual bruta es lo que paga el inquilino. Pero hay que ajustar por vacancia: ningún piso está ocupado el 100% del tiempo. En mercados con alta demanda la vacancia es del 3-5% anual (2-4 semanas). En mercados más delgados, del 8-12%. La renta neta de vacancia = renta anual × (1 - tasa de vacancia).
Los gastos fijos anuales
- IBI: 150-600€/año según municipio y valor catastral.
- Comunidad de propietarios: 300-1.200€/año dependiendo del edificio.
- Seguro de hogar: 150-350€/año.
- Seguro de impago: 3-5% de la renta anual.
- Cuota hipotecaria: El gasto más grande si el activo lleva financiación.
Los gastos variables anuales
- Mantenimiento y reparaciones: 1-2% del valor del inmueble al año (hay años sin gastos y años con una caldera rota).
- Gestión del alquiler: 8-12% de la renta bruta si se delega en un property manager.
- Rotación de inquilino amortizada: Limpieza + pintado cada 3-4 años ≈ 133-200€/año amortizado.
Ejemplo numérico completo
Activo: Piso de 75m² en Murcia, comprado en subasta a 75.000€ + 10.000€ de reforma. Tasado a 95.000€. Hipoteca: 76.000€ a 30 años al 3,8% = 354€/mes cuota. Capital propio: 9.000€.
- Renta anual bruta (620€/mes): 7.440€
- Vacancia estimada (5%): -372€ → Ingresos netos: 7.068€
- IBI: -420€
- Comunidad: -480€
- Seguro hogar: -200€
- Seguro impago (4%): -298€
- Hipoteca anual: -4.248€
- Mantenimiento (1,2% de 95.000€): -1.140€
- Gestión (10% renta bruta): -744€
- Rotación amortizada: -200€
- CASHFLOW NETO ANUAL: -662€/año (-55€/mes)
El activo consume 55€/mes con 9.000€ de capital propio. Pero genera amortización de deuda (el inquilino paga parte de la hipoteca) y apreciación de capital. Al contado —sin hipoteca— el mismo activo generaría +3.586€/año de cashflow positivo (4,2% cash-on-cash sobre 85.000€).
Por qué el apalancamiento cambia todo el cálculo
Con hipoteca, el capital invertido es pequeño (9.000€) pero el cashflow puede ser neutro o ligeramente negativo. Sin hipoteca, el cashflow es claramente positivo pero el capital inmovilizado es enorme (85.000€). La decisión apalancar vs. no apalancar depende de si el inversor tiene más activos donde desplegar el capital liberado con la hipoteca. Si puede replicar la operación 5 veces con el mismo capital gracias al apalancamiento, el retorno total supera con creces el coste del cashflow neutro.
Recursos relacionados: Para la amortización fiscal que reduce el impacto tributario del alquiler (y mejora el cashflow neto después de impuestos), el artículo sobre amortización fiscal tiene el cálculo detallado. Para la estrategia BRRR que maximiza el cashflow minimizando el capital propio, el artículo sobre la estrategia BRRR tiene el marco completo. Para el inventario de activos donde aplicar este modelo de cálculo, el panel de oportunidades de RadarPro es el punto de partida.
Invierte con datos, no con intuición
RadarPro analiza subastas judiciales y pisos de banco con IA para que encuentres las mejores oportunidades del mercado.
Crear cuenta gratuita →
