La due diligence inmobiliaria es el proceso de verificación y análisis que haces antes de comprometerte a comprar un inmueble. Muchos compradores, especialmente los principiantes, la omiten o la hacen de forma superficial. El resultado: comprar un inmueble con deudas ocultas, cargas no levantadas, problemas estructurales o litigios pendientes que convierten una oportunidad en un problema. Aquí están los 10 puntos que no puedes saltarte.
1. Nota simple del Registro de la Propiedad
Es el primer paso. La nota simple recoge quién es el titular, si hay hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas. Cuesta menos de 10€ online y se obtiene en minutos. Sin ella, no sabes qué estás comprando.
2. Certificado de deuda con la comunidad de propietarios
Las deudas de comunidad van con el inmueble, no con el vendedor. Si el anterior propietario debe 3 años de cuotas, eso pasa a ser tu deuda como nuevo comprador (hasta un límite). Exige siempre el certificado de que no hay deudas pendientes.
3. Recibos del IBI al corriente
Comprueba que el IBI de los últimos 4 años está pagado. El ayuntamiento puede embargar el inmueble por impago aunque el comprador sea nuevo. Pide los recibos originales o la documentación bancaria que acredite el pago.
4. Comprobación urbanística
Verifica en el ayuntamiento que el inmueble está en suelo urbano consolidado, que no hay expedientes urbanísticos abiertos y que la superficie construida coincide con lo declarado. Afecta especialmente a inmuebles con reformas o ampliaciones.
5. Cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación)
Sin cédula vigente no puedes contratar suministros ni, en muchas comunidades autónomas, inscribir un contrato de alquiler. Si compras para alquilar y no tiene cédula, es un problema inmediato.
6. Certificado energético
Obligatorio para escriturar. Además, el certificado energético impacta en el valor del inmueble y en las futuras exigencias de rehabilitación que vendrán de la directiva europea de eficiencia energética de los edificios.
7. Estado real del inmueble (visita con técnico)
Para activos de oportunidad (subastas, pisos de banco), donde el estado puede ser difícil de evaluar y la visita limitada, considera contratar un arquitecto técnico para una inspección previa. El coste (200-400€) puede ahorrarte decenas de miles en reformas inesperadas.
8. Situación de los ocupantes
Si el inmueble está ocupado —por inquilinos con contrato vigente, por el anterior propietario o por ocupas— el proceso de adquisición y puesta en explotación se complica enormemente. Verifica la situación de ocupación antes de formalizar cualquier oferta.
9. Cargas no inscritas
La Nota Simple muestra las cargas registradas, pero pueden existir cargas no inscritas: derramas de comunidad aprobadas pero no cobradas, embargos en trámite, litigios en curso. Consigue un certificado de libre de cargas actualizado al día de la escritura.
10. Precio de mercado contrastado
El último punto pero no el menos importante: verifica que el precio que pagas está justificado por el mercado. Una valoración AVM, comparables de portales y, si es relevante, una tasación previa te darán la seguridad necesaria.
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