Los impuestos son uno de los factores que más impactan en la rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria, y también uno de los peor comprendidos por el inversor principiante. Conocer la fiscalidad antes de comprar —no después— puede marcar diferencias de varios miles de euros en el resultado final.
Los impuestos en la compra
Al comprar un inmueble de segunda mano como particular, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma: entre el 6% y el 10% del precio de compraventa. En vivienda nueva, en cambio, pagas IVA (10% general, 4% para vivienda protegida) más Actos Jurídicos Documentados (0,5-1,5% según la comunidad).
Este impuesto es un coste directo que tiene que entrar en el cálculo de rentabilidad desde el primer día.
Impuestos anuales como propietario
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Se paga anualmente al ayuntamiento donde está el inmueble. El importe varía según el valor catastral y el tipo aplicado por el municipio. Rango típico: 300-1.500€/año según el inmueble y el municipio.
- Tasa de basuras: Menor cuantía, pero se suma.
IRPF por ingresos del alquiler
Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La base imponible es el alquiler cobrado menos los gastos deducibles. Son deducibles: intereses hipotecarios, IBI, comunidad, seguros, amortización del inmueble (3% anual sobre el valor de construcción), gastos de reparación y mantenimiento, y honorarios de gestoría o administrador. La amortización es especialmente interesante porque reduce la base imponible sin coste real de caja.
Importante: para vivienda habitual del inquilino, existe una reducción del 60% sobre el rendimiento neto (puede llegra al 90% en zonas tensionadas con contratos nuevos con rebaja de precio). Eso reduce significativamente la carga fiscal del arrendador.
Plusvalía al vender
Al vender, tributa la ganancia patrimonial en el IRPF: la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (ajustado por gastos de compra y mejoras). Los tipos van del 19% al 28% según el tramo de ganancia. Existe la exención por reinversión en vivienda habitual si eras propietario-residente.
Profundiza en la fiscalidad: Lee también cómo se calcula el ITP y la reducción del 60% en el IRPF por alquiler. Para analizar activos antes de comprar, accede a RadarPro.
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