El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto que el comprador paga al adquirir un inmueble de segunda transmisión (de segunda mano) en España. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada región tiene competencia para regular su tipo impositivo dentro de los márgenes marcados por el Estado. El resultado es una dispersión muy significativa: en 2026, el tipo de ITP para la compra de una vivienda de segunda mano va desde el 6% en Madrid hasta el 11% en algunas comunidades.
En la compra de un piso de 200.000€, esa diferencia supone pagar 12.000€ o 22.000€, una diferencia de 10.000€ solo en ITP. Para el inversor que hace varias operaciones al año, saber en qué comunidades el coste fiscal es menor puede ser un factor determinante en la decisión de mercado donde operar.
Los tipos de ITP por comunidad autónoma en 2026
La siguiente tabla muestra los tipos generales de ITP para compraventas de vivienda de segunda mano en cada comunidad autónoma. Hay que tener en cuenta que muchas comunidades aplican tipos reducidos para determinados supuestos (jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, VPO, personas con discapacidad) que no se recogen aquí por su variabilidad:
- Madrid: 6% — El tipo más bajo de España para compras generales. Es uno de los factores que hace a Madrid especialmente atractiva para el inversor que opera con volumen, ya que el ahorro fiscal en cada operación se acumula significativamente.
- Navarra: 6% — El régimen foral navarro también establece un ITP del 6% con carácter general, igualando a Madrid.
- País Vasco (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya): 4% para vivienda habitual, 7% para segunda vivienda e inversión. Los territorios forales del País Vasco tienen también sus propias normas, siendo el tipo general del 7% para no primeras viviendas, aunque existe el tipo reducido del 4% para vivienda habitual.
- Canarias: 6,5% — La región ultraperiférica tiene un ITP moderado dentro de su régimen fiscal diferenciado.
- La Rioja: 7% tipo general.
- Cantabria: 10% de forma general, con excepciones.
- Asturias: 8% con progresividad según el precio (puede llegar al 10%).
- Castilla y León: 8% tipo general, con tipos reducidos para familias y jóvenes.
- Castilla-La Mancha: 9% tipo general.
- Extremadura: 8-10% según el valor del bien.
- Galicia: 10% tipo general.
- Andalucía: 7% — Ha reducido su tipo en los últimos años (era del 8% antes de 2021).
- Murcia: 8% tipo general.
- Comunitat Valenciana: 10% tipo general. Una de las más altas.
- Cataluña: 10% tipo general. También de las más altas.
- Baleares: Entre el 8% y el 13% en escala progresiva según el precio. Para inmuebles de más de 1 millón de euros, el tipo puede llegar al 13%. La más alta de España para las transacciones de mayor valor.
- Aragón: 8% tipo general.
El impacto real para el inversor: cuánto te ahorras en Madrid vs Cataluña
Tomando como referencia una compraventa de 300.000€ (un piso estándar de inversión en una gran ciudad española), la diferencia en ITP entre las comunidades extremas es:
- Madrid (6%): 18.000€ de ITP
- Canarias (6,5%): 19.500€ de ITP (+1.500€)
- Andalucía (7%): 21.000€ de ITP (+3.000€)
- Comunitat Valenciana (10%): 30.000€ de ITP (+12.000€)
- Cataluña (10%): 30.000€ de ITP (+12.000€)
- Baleares (escala, estimado): 27.000-39.000€ de ITP según precio exacto
Para el inversor que realiza 3-4 operaciones al año en el mercado valenciano o catalán en lugar del madrileño, solo en ITP está pagando 36.000-48.000€ más de lo que pagaría en Madrid. Esa diferencia puede compensar o no los mayores precios del mercado madrileño dependiendo del tipo de activo y rentabilidad buscada, pero desde luego merece incluirse en el análisis.
Los tipos reducidos de ITP: bonificaciones disponibles para inversores
Además de los tipos generales, muchas comunidades autónomas han establecido tipos reducidos para colectivos específicos o para determinados tipos de operaciones. Para el inversor, los más relevantes son:
- Vivienda habitual: Prácticamente todas las comunidades tienen tipos reducidos para la compra de primera o única vivienda habitual. No aplicable directamente al inversor, pero relevante si la operación se estructura como vivienda habitual transitoria.
- Tipos reducidos por precio: Algunas comunidades (Andalucía, Castilla y León, Extremadura) tienen tipos reducidos para viviendas por debajo de determinado precio de compra (150.000€-200.000€). El inversor que opera en mercados de bajo precio puede beneficiarse de esos tipos reducidos.
- Tipos reducidos para rehabilitación: Algunas comunidades aplican tipos más bajos para la compra de inmuebles destinados a rehabilitación. Por ejemplo, en Cataluña hay tipos reducidos del 5% para inmuebles que van a ser objeto de actuaciones de mejora de la eficiencia energética significativa.
- Compra de inmuebles en ejecución hipotecaria: En algunos territorialidades forales, las compras en subasta judicial tienen regímenes específicos de tributación que pueden ser diferentes al ITP estándar.
El IVA en lugar del ITP: cuándo aplica y qué tipo
El ITP solo aplica en segundas transmisiones. En primeras transmisiones (compra directa al promotor) el impuesto aplicable es el IVA:
- IVA al 10% para viviendas (inmuebles destinados a uso residencial).
- IVA al 21% para locales comerciales, garajes no vinculados a vivienda y todo inmueble que no sea vivienda.
- En Canarias, como se explicó, el IGIC al 6,5% (vivienda) sustituye al IVA peninsular.
La distinción entre primera y segunda transmisión no siempre es obvia. Un inmueble que nunca se ha habitado puede seguir siendo «primera transmisión» incluso pasados años desde su construcción. Y en algunos casos de transmisión por empresa promotora que ha transformado el uso de un activo (local convertido a vivienda), el régimen puede ser IVA aunque parezca una segunda transmisión. El asesoramiento fiscal es imprescindible en los casos fronterizos.
Otros impuestos que hay que considerar además del ITP
El ITP no es el único impuesto en la compraventa. El coste fiscal total de una compraventa incluye:
- ITP o IVA (según primera o segunda transmisión)
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5% y el 2% del precio, varía también por comunidad autónoma (en Madrid es del 0,75%, en Cataluña del 1,5%).
- Honorarios notariales: entre 400€ y 1.200€ según el precio del inmueble.
- Honorarios registrales: entre 150€ y 600€ según el precio.
- Honorarios de gestoría si se usa (100€-400€).
La suma de todos estos costes adicionales al precio de compra suele ser entre el 8% y el 12% del precio de compra dependiendo de la comunidad autónoma. En Madrid, el coste total de compraventa está en el extremo bajo (8-9%). En Cataluña o Valencia, está en el extremo alto (11-12%).
Recursos relacionados: Para el análisis de oportunidades en Madrid (la comunidad con ITP más bajo), consulta oportunidades en Madrid. Para la estrategia general de inversión con SL que también tiene implicaciones fiscales en el ITP, el artículo sobre invertir con una SL cubre el marco fiscal completo. Para el análisis de inversión en Canarias con su régimen fiscal diferenciado, el artículo sobre invertir en Canarias explica el IGIC y el REF en detalle.
Invierte con datos, no con intuición
RadarPro analiza subastas judiciales y pisos de banco con IA para que encuentres las mejores oportunidades del mercado.
Crear cuenta gratuita →
