Invertir en Inmobiliario en Canarias: Tenerife y Gran Canaria en 2026

Canarias tiene algo que ningún otro mercado inmobiliario español puede ofrecer: turismo de sol y playa los doce meses del año. Mientras el Mediterráneo tiene una temporada dominante de tres meses intensos y el resto del año con ocupación reducida, las islas Canarias reciben visitantes de forma constante durante todo el año gracias a su clima subtropical, que convierte el invierno europeo en la temporada alta de las islas.

Eso cambia la ecuación del alquiler vacacional de forma radical: en lugar de calcular la rentabilidad sobre 3 meses de alta ocupación y 9 de baja, el inversor en Canarias trabaja con una demanda distribuida de forma más uniforme. El resultado, para los activos bien ubicados, son rentabilidades de alquiler turístico superiores a la media nacional con menos estacionalidad.

Pero no todo en Canarias es turismo y sol. Las islas tienen también economías residenciales, mercados de alquiler de largo plazo y estructuras de precio que el inversor que solo conoce la imagen turística no siempre conoce bien.

La fiscalidad particular de Canarias: el IGIC y el REF

Canarias tiene un régimen fiscal diferenciado del resto de España, consecuencia de su condición de región ultraperiférica de la Unión Europea. Los dos elementos que más afectan al inversor inmobiliario son:

• IGIC en lugar de IVA: Las compraventas de inmuebles de primera transmisión en Canarias tributan por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en lugar del IVA peninsular. El tipo general del IGIC para viviendas es del 6,5% (frente al 10% del IVA en Península para vivienda), y el tipo reducido para VPO y primeras viviendas llega al 3%. Eso reduce el coste de adquisición en primera transmisión de forma significativa.
• ITPAJD para segunda transmisión: Al igual que en Península, las segundas transmisiones tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo en Canarias es del 6,5% con carácter general, similar a comunidades como Madrid pero inferior a Cataluña o Galicia.
• Zona Especial Canaria (ZEC): Para inversores que operan a través de sociedades, la ZEC ofrece tipos impositivos reducidos en el Impuesto de Sociedades (del 4%) para determinadas actividades y con condiciones específicas de empleo y capital. Para la gestión de un patrimonio inmobiliario de cierto tamaño, la combinación de la ZEC y la estructura societaria adecuada puede generar ventajas fiscales significativas respecto al régimen peninsular.

Tenerife: el mercado más grande y más diverso de las islas

Tenerife tiene casi un millón de habitantes y es la isla más populosa de Canarias. Su mercado inmobiliario refleja esa diversidad: desde los apartamentos turísticos del sur (Playa de las Américas, Los Cristianos, Costa Adeje) hasta las viviendas residenciales del área metropolitana de Santa Cruz de Tenerife en el norte.

• Sur de Tenerife (zona turística): Costa Adeje, Playa de las Américas y Los Cristianos concentran la mayor demanda de alquiler turístico de la isla. Precio entre 2.500€ y 4.500€/m² para apartamentos de buena calidad con acceso a servicios turísticos. El alquiler turístico bien gestionado puede generar rentabilidades brutas del 7-10% sobre el precio de compra, pero la regulación de viviendas vacacionales ha aumentado en los últimos años y hay que verificar la posibilidad de licencia antes de comprar.
• Santa Cruz de Tenerife: La capital de la isla es un mercado residencial con poca presencia turística. Precio entre 1.200€ y 1.800€/m². Demanda de alquiler de trabajadores de la administración, el puerto y el sector servicios. Rentabilidades brutas del 6% al 8% en los barrios de interés para el inversor. Es el mercado para quien quiere alquiler residencial estable sin la complejidad de gestión del turístico.
• La Laguna: Ciudad universitaria (Universidad de La Laguna con más de 25.000 alumnos) y Patrimonio de la Humanidad UNESCO. Precio entre 1.100€ y 1.600€/m². Alta demanda de alquiler estudiantil en los barrios próximos al campus. Para el modelo de alquiler por habitaciones, rentabilidades del 9% al 13%.
• Puerto de la Cruz y norte de la isla: El norte de Tenerife tiene un potencial turístico diferente al sur: menos sol garantizado, más verde, turismo de naturaleza y menor saturación. Los precios son más asequibles (900€-1.400€/m²) y la demanda de alquiler es mixta entre residencial permanente y turístico de nicho.

Gran Canaria: Las Palmas como mercado residencial de gran ciudad

Las Palmas de Gran Canaria tiene más de 380.000 habitantes y es la quinta ciudad más poblada de España. Su mercado inmobiliario tiene un componente residencial mucho más dominante que el turístico (concentrado en el sur de la isla, en Maspalomas y Playa del Inglés), lo que la convierte en un mercado diferente al de Tenerife sur.

• Las Palmas capital: Ciudad con fuerte actividad portuaria, económica y universitaria. Precio entre 1.300€ y 2.000€/m² en los barrios principales. La zona de Vegueta (casco histórico) y Triana (centro comercial histórico) tiene precios más altos. Los barrios de Ciudad Alta, Tamaraceite o Schamann tienen precios más asequibles (900€-1.300€/m²) con buena demanda de alquiler. Rentabilidades del 6% al 8,5%.
• Las Canteras: La playa urbana de Las Palmas es uno de los activos más valorados de la ciudad. Apartamentos con vistas al mar en primera o segunda línea tienen precios de 2.000-3.500€/m² y una demanda de alquiler estival muy activa. La Canteras es además famosa en el mundo del surf, lo que genera turismo de nicho durante todo el año.
• Sur de Gran Canaria (Maspalomas, Meloneras): La zona turística por excelencia de la isla. Precios entre 2.000€ y 4.000€/m². Demanda internacional (alemanes, ingleses, escandinavos) muy activa. Para el alquiler turístico bien posicionado, rentabilidades del 8% al 12% anual. Hay que verificar la disponibilidad de licencia turística en cada caso concreto.

La regulación del alquiler turístico en Canarias: lo que hay que verificar

Las islas Canarias tienen su propia normativa de viviendas vacacionales, que ha evolucionado en más restrictiva en los últimos años por la presión sobre la disponibilidad de vivienda para residentes permanentes. El Decreto 113/2015 y sus modificaciones posteriores regulan las viviendas vacacionales en Canarias.

Los aspectos más relevantes para el inversor:

• Las viviendas vacacionales en Canarias deben inscribirse en el Registro General Turístico de Canarias antes de iniciar la actividad.
• Algunos municipios han establecido moratorias o limitaciones a la concesión de nuevas licencias, especialmente en las zonas más saturadas del sur de Tenerife y de Gran Canaria. Verificar la situación del municipio específico antes de cualquier compra con intención turística.
• Los edificios en régimen de propiedad horizontal (comunidades de propietarios) pueden prohibir el uso turístico por acuerdo de junta. Verificar los estatutos de la comunidad antes de comprar.
• La actividad de alquiler turístico genera obligaciones fiscales específicas, incluyendo la liquidación del IGIC por parte del propietario.

Las otras islas: Lanzarote, Fuerteventura y las islas menores

Lanzarote y Fuerteventura tienen mercados turísticos activos pero con estructuras de precio y regulación que merecen análisis específico. Lanzarote está declarada Reserva de la Biosfera por la UNESCO, lo que implica limitaciones al desarrollo urbanístico que protegen el paisaje pero también restringen la oferta de nueva vivienda. Eso ha generado una apreciación sostenida de los activos existentes en zonas turísticas como Costa Teguise, Puerto del Carmen y Puerto Calero.

Fuerteventura, con sus playas de arena que rivalizan con el Caribe en calidad, tiene también un mercado turístico activo especialmente en Corralejo y Jandia. Los precios son algo más moderados que en Lanzarote.

Las islas menores (La Gomera, La Palma, El Hierro) tienen mercados muy pequeños con poca profundidad de demanda de alquiler turístico de forma sostenida, aunque La Palma ha generado interés específico tras el volcán de 2021 por los proyectos de reconstrucción y renovación urbana en algunas zonas.

Activos bancarios y subastas en Canarias

Canarias acumuló endeudamiento hipotecario durante el ciclo de los 2000, aunque en menor proporción que el Mediterráneo peninsular. Los activos bancarios adjudicados en las islas son gestionados principalmente por CaixaBank (con fuerte presencia histórica en Canarias), Banco Sabadell y los servicers con cartera de Sareb (Haya, Altamira). El volumen es menor que en Alicante o Valencia, pero los activos existen y la competencia en subastas canarias es moderada-baja.

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Recursos relacionados: Para oportunidades activas en las islas, consulta oportunidades en Tenerife y oportunidades en Gran Canaria. Si eres inversor extranjero interesado en Canarias, el artículo sobre invertir en España siendo extranjero cubre la fiscalidad específica. Para el modelo de cashflow turístico vs residencial, la guía de cómo calcular el cashflow real tiene la metodología aplicable a Canarias.