La elección entre obra nueva y segunda mano tiene implicaciones fiscales, financieras y de rentabilidad muy distintas. Aquí está el análisis comparativo honesto.
Las diferencias fiscales
Obra nueva: IVA del 10% para vivienda residencial. Segunda mano: ITP entre el 6% (Madrid) y el 10-11% (Cataluña, Galicia). Los gastos totales en segunda mano suelen ser del 8-12% del precio.
Precio y margen de negociación
La obra nueva suele tener precio fijo con muy poco margen. La segunda mano tiene mucho más margen, especialmente en pisos con tiempo en el mercado o propietarios con urgencia.
Garantías de construcción
La obra nueva tiene garantías legales de 1, 3 y 10 años (LOE). La segunda mano solo tiene 6 meses de vicios ocultos del Código Civil.
Cuál conviene para cada perfil
Para primera vivienda: Obra nueva si el precio es asumible — sin reforma pendiente y eficiencia energética alta. Para inversión (alquiler o flip): Segunda mano, especialmente subastas o pisos de banco, con mayor margen de descuento.
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