Compras un piso, firmas y a los 6 meses descubres que tiene humedades graves que el vendedor conocía y no te informó. O que la instalación eléctrica está tan deteriorada que necesita una reforma completa. Esto es un vicio oculto, y el Código Civil te da derechos específicos para reclamar. Aquí está la guía práctica.
Qué es exactamente un vicio oculto
El Código Civil define los vicios ocultos como defectos que hacen al inmueble impropio para el uso al que se destina o que disminuyen su uso de tal manera que, si el comprador los hubiera conocido, no habría comprado o habría pagado menos precio. Tres requisitos: (1) que el defecto exista en el momento de la venta, (2) que no fuera detectado en una inspección normal, (3) que sea suficientemente grave.
Qué puedes reclamar y en qué plazo
La acción por vicios ocultos prescribe en 6 meses desde que el comprador los descubre (no desde la compra). Puedes elegir entre: acción redhibitoria (resolución del contrato y devolución del precio) o acción estimatoria (reducción proporcional del precio). Si el vendedor conocía el defecto y no lo reveló, también puedes reclamar daños y perjuicios.
Cómo documentar y reclamar
- Documenta el defecto con fotos y vídeos en cuanto lo detectas
- Contrata un perito técnico que certifique el defecto, su origen y antigüedad
- Envía un burofax al vendedor reclamando formalmente (interrumpe la prescripción)
- Si no hay acuerdo, la vía judicial a través del juzgado de primera instancia
El papel de la garantía en la compraventa de obra nueva
En obra nueva, el promotor garantiza: 1 año por defectos de acabado, 3 años por defectos que afecten a habitabilidad, y 10 años por defectos estructurales. Son plazos más amplios que los 6 meses del Código Civil y se aplican automáticamente por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
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