Una de las preguntas más frecuentes entre los inversores inmobiliarios que van creciendo en cartera: ¿llega un momento en que compensa crear una sociedad para gestionar los inmuebles? La respuesta depende del volumen de rentas, de tu tipo marginal del IRPF y de cuánto vas a reinvertir. Aquí viene el análisis sin rodeos.
La principal diferencia fiscal
Como persona física (autónomo o particular), los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF a tipos del 19% al 47% según tu base imponible total (aunque con la reducción del 60% la base efectiva es menor). Como sociedad limitada, los beneficios tributan al 25% en el Impuesto de Sociedades (23% para pymes con facturación inferior a 1M€ desde 2023). La diferencia es significativa si tienes ingresos altos.
Cuándo conviene la sociedad
Un inversor inmobiliario se beneficia fiscalmente de la sociedad cuando:
- Los ingresos por alquiler, sumados a sus otros ingresos, le sitúan en el tramo del 37-47% del IRPF
- Tiene intención de reinvertir los beneficios (no retirarlos como dividendo) para comprar más activos
- Tiene más de 2-3 inmuebles en cartera (la complejidad administrativa se amortiza mejor)
La clave del ahorro fiscal con sociedad está en la reinversión: si los beneficios quedan en la sociedad y se reinvierten, solo tributan al 23-25%. Si los sacas como dividendos, pagas otro 19-23% adicional sobre ese dividendo, lo que puede equiparar la carga total a la de persona física.
Los costes reales de tener una sociedad
Constituir una SL cuesta entre 500€ y 1.500€ (notaría, registro, gestoría). El mantenimiento anual incluye: asesoría contable/fiscal (1.200-3.000€/año), depósito de cuentas en el Registro Mercantil (100-200€), y en algunos casos auditoría si superas ciertos umbrales. Con un solo inmueble, estos costes fijos pueden comerse el ahorro fiscal. Con 3+ inmuebles y rentas superiores a 40.000€/año, el balance suele ser positivo.
La trampa de la "sociedad para todo"
Algunas asesorías venden el esquema de sociedad holding como la solución universal. No lo es. Si tienes un piso de inversión que genera 8.000€ netos al año, pagar 2.000€ de asesoría de sociedad para ahorrar 1.000€ en impuestos no tiene sentido. La decisión debe basarse en los números reales de tu situación, no en la moda fiscal del momento.
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