La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es el impuesto que paga el vendedor al ayuntamiento cuando vende un inmueble urbano. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma normativa posterior, las reglas han cambiado y hay más opciones para el contribuyente.
Los dos métodos de cálculo desde 2021
Método objetivo: El ayuntamiento aplica coeficientes aprobados anualmente al valor catastral del suelo según los años de posesión. Son coeficientes máximos (cada municipio puede usar hasta ese máximo). Este método da una cifra estimada que puede ser superior o inferior al incremento real.
Método real: Puedes tributar por la ganancia real obtenida: diferencia entre el precio de venta (proporción suelo) y el precio de compra (proporción suelo). Si esta base es menor que la del método objetivo, puedes elegir el método real. Como contribuyente, tienes derecho a elegir el método que te resulte más favorable.
Cuándo no pagas plusvalía municipal
Si vendes con pérdida patrimonial (precio de venta inferior al de compra), no hay incremento de valor del suelo y no debes plusvalía municipal. Debes acreditarlo con las escrituras de compra y venta y solicitarlo expresamente al ayuntamiento. Muchos contribuyentes pagaron este impuesto en pérdidas hasta que el TC declaró inconstitucional esa aplicación.
Quién paga la plusvalía municipal
En la compraventa, el sujeto pasivo es el vendedor por defecto. Sin embargo, es posible pactar en contrato que la pague el comprador (aunque el ayuntamiento siempre puede reclamar al vendedor si el comprador no paga). En herencias, el sujeto pasivo es el heredero que recibe el inmueble.
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